Als ich anfing, mein Projekt Schweiz zu planen, war die Frage nach den eigenen vier Wänden schnell da: Miete ich erst einmal, oder kaufe ich gleich? Wer aus Deutschland oder Österreich kommt, kennt Wohneigentum als normalen Schritt. In der Schweiz ist das für Menschen aus dem Ausland an Regeln geknüpft. Wer ein Haus kaufen will und nicht Schweizer Bürger ist, stößt früher oder später auf das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz BewG, im Alltag meist Lex Koller genannt. Hier fasse ich zusammen, was ich dazu gelernt habe, in der Reihenfolge, in der sich die Fragen bei mir gestellt haben.
Zur Einordnung: Das ist eine allgemeine Orientierung, keine Rechtsberatung. Was für eine bestimmte Person gilt, entscheidet die zuständige kantonale Behörde. Eine ausführlichere Erklärung des Gesetzes steht auf der Seite Lex Koller einfach erklärt.
Die Grundregel: Wer im Ausland wohnt, braucht eine Bewilligung
Der Kern ist schnell erzählt: Personen mit Wohnsitz im Ausland benötigen für den Erwerb eines Grundstücks oder Gebäudes (rechtlich: eines Immobilienrechts) eine kantonale Bewilligung. Die Kantone sind hier die erste Instanz, über die Aufsicht auf Bundesebene wacht das Bundesamt für Justiz. Das heißt für mich ganz praktisch: Solange mein Lebensmittelpunkt noch in Deutschland oder Österreich liegt, ist der Kauf einer Wohnimmobilie in der Schweiz keine reine Formsache zwischen mir und der Verkäuferseite.
Hinzu kommt der Aufenthaltsstatus. Die Schweiz kennt zwei Regime für Zuzug: die Personenfreizügigkeit für Staatsangehörige der EU und der EFTA und eine eigene Ordnung für Angehörige von Drittstaaten. Eine Übersicht dazu bietet das Staatssekretariat für Migration. Für den Immobilienkauf sind die Unterschiede groß, wie die nächsten Abschnitte zeigen.
Welche Ausnahmen es gibt
Die Lex Koller kennt Ausnahmen, und die sind für Zugezogene der eigentlich spannende Teil. Nach den Angaben, die ich auf der Seite des Kantons Zürich nachgelesen habe, gilt:
- Niederlassungsbewilligung C: Wer sie besitzt, wird beim Immobilienkauf wie ein Schweizer behandelt, egal ob aus der EU/EFTA oder einem Drittstaat.
- EU/EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz: Sie können Wohneigentum ohne diese Beschränkung kaufen.
- Drittstaatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz: Die eigene Hauptwohnung ist ohne Bewilligung möglich. Weitere Objekte sind etwas anderes.
- Betriebsstätten: Immobilien, die dauerhaft für eine gewerbliche Tätigkeit genutzt werden, sind für alle frei.
Wichtig ist dabei das Wort Wohnsitz. Es geht nicht um die Staatsangehörigkeit allein, sondern darum, ob die Person tatsächlich in der Schweiz wohnt. Für mich als Deutsche oder Österreicher heißt das: Der Weg führt in der Regel über den Umzug zuerst und den Kauf danach.
Meine Einordnung auf einen Blick
Die folgende Tabelle ordnet die Gruppen so, wie ich sie mir selbst aufgezeichnet habe. Sie ersetzt keine Prüfung durch die Behörde.
Die Zeile zur Entscheidung zeigt vor allem, dass bei Unsicherheit der Kanton das letzte Wort hat.
Was der Wohnsitz mit meinem Zeitplan macht
Wer in der Schweiz wohnt, hat auch Pflichten, die mit dem Kauf indirekt zu tun haben. Ich fand es hilfreich, die Ereignisse in eine Reihenfolge zu bringen:
Die Anmeldung bei der Wohngemeinde (der Gemeinde, in der man wohnt) ist nach den Angaben von ch.ch innerhalb von 14 Tagen nach der Ankunft vorgesehen. Je nach Gemeinde oder Kanton kann das abweichen, daher lohnt der Blick auf die Seite der eigenen Gemeinde. Mitzubringen sind in der Regel Ausweis, Aufenthalts- oder Arbeitsbewilligung und ein Nachweis der Krankenversicherung.
Die Grundversicherung ist innerhalb von drei Monaten nach der Wohnsitznahme abzuschließen. Wird die Frist eingehalten, gilt die Deckung rückwirkend ab dem Tag der Wohnsitznahme, und die Prämien laufen rückwirkend. Wird sie verpasst, beginnt der Schutz erst mit dem Abschluss, und es kann ein Prämienzuschlag anfallen. Auch ein Versicherer kann dann zugewiesen werden. Das gehört zum Kaufthema, weil Banken und Verkäufer ein geordnetes Gesamtbild sehen wollen. Mehr zur privaten Seite des Haushalts steht unter Hausrat- und Haftpflichtversicherung.
Warum viele erst mieten
Auch wenn ein Kauf nach den Regeln möglich sein kann, ist das nicht immer die erste Wahl. Ich kenne aus meinem Umfeld folgende Gründe, erst einmal zur Miete zu wohnen:
- Die Gemeinde, das Quartier und der Arbeitsweg lassen sich erst vor Ort wirklich beurteilen.
- Die Finanzierung eines Hauses verlangt ein belastbares Einkommen in der Schweiz und Eigenkapital; mit einem noch frischen Vertrag wird das von Banken genau geprüft.
- Steuerliche Fragen hängen vom Kanton ab und sind komplex.
- Die Schulwahl der Kinder legt oft fest, wo ein Haus überhaupt in Frage kommt.
Wer mit der Miete beginnt, findet Hinweise unter Meine Wohnungssuche in der Schweiz, zum Bewerbungsdossier und zum Thema Möbliert und befristet. Für Basel und Zürich gibt es eigene Seiten zur Suche, etwa Wohnung in Zürich finden.
Checkliste vor dem Kaufgespräch
- Aufenthaltsstatus klären: EU/EFTA, Drittstaat, Bewilligung B oder C
- Wohnsitz in der Schweiz begründen und bei der Gemeinde anmelden
- Grundversicherung abschließen
- Beim Kanton nachfragen, ob für das gewünschte Objekt eine Bewilligung nötig ist
- Finanzierungsunterlagen aus Deutschland oder Österreich zusammenstellen
- Altersvorsorge im Blick behalten, etwa mit der Säule 3a
- Bei Selbständigkeit prüfen, wie der Aufenthalt geregelt ist, siehe Aufenthalt als Selbständige
- Haushalts- und Haftpflichtschutz klären
- Übergabe der Immobilie vorbereiten, siehe Wohnungsübergabe und Abnahmeprotokoll
Wer mir bei der Frage helfen kann
Ich bin kein Jurist und kein Notar. Für die konkrete Prüfung eines Kaufs ist der Kanton zuständig. Wenn ich dazu ein Gespräch möchte, kann ich in der Anfrage unten auf der Seite angeben, dass ich den Kauf besprechen möchte. Die Mitarbeitenden der Behörde und eine passende Relocation-Firma klären dann, was jeweils gilt.
Häufige Fragen
Darf ich als Ausländerin oder Ausländer in der Schweiz ein Haus kaufen?
Das hängt vom Wohnsitz und vom Aufenthaltsstatus ab. Personen mit Wohnsitz im Ausland brauchen grundsätzlich eine kantonale Bewilligung. Für andere Gruppen gibt es Ausnahmen, die oben beschrieben sind.
Was ist die Lex Koller?
So nennt man im Alltag das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG). Es begrenzt den Immobilienerwerb für Personen mit Wohnsitz im Ausland und sieht Ausnahmen vor.
Wer kontrolliert die Einhaltung?
Die Kantone entscheiden über Bewilligungen. Die Aufsicht auf Bundesebene liegt beim Bundesamt für Justiz.
Gilt die Lex Koller auch für mich als Deutsche oder Deutschen?
Sie gilt, solange der Wohnsitz im Ausland liegt. Mit Wohnsitz in der Schweiz und als EU/EFTA-Angehörige entfällt die Beschränkung beim Wohneigentum.
Was ändert sich für Österreicherinnen und Österreicher?
Nichts Grundsätzliches. Auch Österreich gehört zur EU, die Regeln für EU/EFTA-Staatsangehörige gelten entsprechend. Eine eigene Seite dazu ist unter Als Österreicherin oder Österreicher in die Schweiz vorgesehen.
Was bedeutet die Niederlassungsbewilligung C für den Kauf?
Inhaber der Bewilligung C werden beim Erwerb von Immobilien wie Schweizer behandelt, unabhängig davon, ob sie aus der EU/EFTA oder aus einem Drittstaat stammen.
Kann ich ein Haus kaufen, bevor ich umziehe?
Mit Wohnsitz im Ausland ist dafür eine kantonale Bewilligung erforderlich. Ohne sie ist der Kauf einer Wohnimmobilie nicht frei möglich.
Und wenn ich aus einem Drittstaat komme?
Mit Wohnsitz in der Schweiz kann die eigene Hauptwohnung ohne Bewilligung erworben werden. Für andere Objekte gelten Einschränkungen.
Was ist eine Hauptwohnung?
Gemeint ist die Wohnung, in der man tatsächlich lebt und die den Lebensmittelpunkt bildet. Die Behörde prüft das anhand des Wohnsitzes.
Gilt die Beschränkung auch für Geschäftsräume?
Nein. Immobilien, die dauerhaft für eine gewerbliche Tätigkeit genutzt werden, sind für alle frei erwerbbar.
Wo steht, was für meinen Aufenthalt gilt?
Beim Staatssekretariat für Migration, das die beiden Regime (EU/EFTA und Drittstaaten) beschreibt, und beim kantonalen Migrationsamt.
Muss ich mich vor dem Kauf in der Gemeinde anmelden?
Die Anmeldung bei der Wohngemeinde ist nach der Ankunft innerhalb von 14 Tagen vorgesehen. Die Angabe kann je nach Gemeinde oder Kanton abweichen.
Welche Papiere braucht die Gemeinde?
Üblich sind Ausweis, Aufenthalts- oder Arbeitsbewilligung und ein Nachweis der Krankenversicherung.
Wann ist die Krankenversicherung fällig?
Die Grundversicherung ist innerhalb von drei Monaten nach der Wohnsitznahme abzuschließen. Wird die Frist eingehalten, gilt der Schutz rückwirkend.
Was passiert, wenn ich die Frist verpasse?
Die Deckung beginnt dann erst mit dem Abschluss, es kann ein Zuschlag anfallen, und die Behörde kann einen Versicherer zuweisen.
Ist ein Kauf ratsam, wenn ich gerade erst angekommen bin?
Das ist eine persönliche Abwägung. Viele Zugezogene mieten zunächst, um Region und Alltag kennenzulernen. Ein Spezialist kann die Lage für die jeweilige Situation einordnen.
Brauche ich eine Bank in der Schweiz?
Für eine Finanzierung in der Schweiz ist in der Regel ein Kontakt zu einer Bank vor Ort sinnvoll. Welche Unterlagen verlangt werden, erfährt man bei der jeweiligen Bank.
Wie kann ich die Altersvorsorge einbeziehen?
Das Thema ist eng mit dem Aufenthalt verbunden. Eine Einführung bietet die Seite zur Säule 3a. Steuerliche Folgen hängen vom Kanton ab.
Wo kann ich Mietpreise vergleichen, wenn ich erst einmal miete?
Ein Überblick ist unter Mieten in 13 Schweizer Städten im Vergleich vorgesehen.
Wer unterstützt mich bei der Suche?
Eine Relocation-Firma kann Suche und Behördenwege begleiten. Mehr dazu steht auf der Seite Wohnungssuche mit Begleitung.
Wie hilft mir das Formular am Ende der Seite?
Ich schildere dort mein Vorhaben. Je nach Anfrage wird der Kontakt zu einer passenden Relocation-Firma in der Schweiz hergestellt.