Als ich anfing, meinen Umzug in die Schweiz zu planen, war ein eigenes Zuhause für mich kein Thema für die erste Woche. Es war ein Traum für später. Und doch stolperte ich schon früh über einen Namen, der in jedem Gespräch über Immobilien fällt: die Lex Koller. Dieser Text ist mein Versuch, sie so zu erklären, wie ich sie gern am Anfang gelesen hätte: ohne Juristendeutsch, mit klarer Reihenfolge und mit den Fragen, die man sich als Zuzügler aus Deutschland oder Österreich wirklich stellt.
Vorweg, damit nichts missverstanden wird: Hier geht es um die allgemeine Regel. Ob sie auf Ihre Situation passt, entscheiden die zuständigen Stellen und gegebenenfalls ein Spezialist, nicht dieser Text.
Was die Lex Koller ist
Die Lex Koller ist der gebräuchliche Name für das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Offiziell heißt es LFAIE auf Französisch und BewG auf Deutsch (Bundesgesetz über den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland), dazu gehört eine Verordnung, die OAIE beziehungsweise BewV. Im Alltag sagt jeder nur „Lex Koller“.
Der Grundgedanke ist einfach: Wer im Ausland lebt, braucht für den Kauf einer Immobilie in der Schweiz grundsätzlich eine Bewilligung des Kantons. Der Kanton (vergleichbar mit einem Bundesland) prüft den Antrag. Die Aufsicht auf Bundesebene liegt beim Bundesamt für Justiz.
Wichtig für mich war das Wort „grundsätzlich“. Denn von dieser Regel gibt es mehrere Ausnahmen, und genau diese Ausnahmen entscheiden, ob mein Wunsch überhaupt eine Bewilligung braucht.
Wen die Lex Koller betrifft und wen nicht
Ich habe mir die Personengruppen aufgeschrieben, weil die Regel an meinem Aufenthaltsstatus hängt, nicht an meiner Staatsangehörigkeit allein.
Personen mit Wohnsitz im Ausland
Das ist der Kern des Gesetzes. Wer noch in Deutschland oder Österreich wohnt und dort bleibt, braucht für den Erwerb einer Schweizer Immobilie grundsätzlich die kantonale Bewilligung. Auch wenn ich schon einen Arbeitsvertrag in der Schweiz hätte: Solange ich nicht hier wohne, bin ich aus Sicht des Gesetzes eine Person im Ausland.
Inhaber der Niederlassungsbewilligung C
Wer eine Niederlassungsbewilligung (Ausweis C) besitzt, wird beim Immobilienkauf wie ein Schweizer behandelt. Das gilt für EU-/EFTA-Angehörige ebenso wie für Angehörige von Drittstaaten. Was der Ausweis C genau ist, steht auch im Glossar.
EU-/EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz
Wer aus der EU oder der EFTA stammt und seinen Wohnsitz tatsächlich in der Schweiz hat, kann Immobilien ohne die Beschränkungen der Lex Koller erwerben. Für mich als Deutsche oder Deutschen oder als Österreicherin oder Österreicher ist das die wichtigste Nachricht: Mit Wohnsitz in der Schweiz fällt die Bewilligungspflicht weg.
Staatsangehörige von Drittstaaten
Für Staatsangehörige von Staaten außerhalb der EU und der EFTA gilt: Die eigene Hauptwohnung darf ohne Bewilligung gekauft werden, sofern die Person in der Schweiz wohnt. Für andere Immobilien kann weiterhin eine Bewilligung nötig sein. Welche Zulassungsregeln für Drittstaaten überhaupt gelten, erklärt das Staatssekretariat für Migration (SEM); ich habe das auf der Seite Arbeitsbewilligung Schweiz zusammengefasst.
Geschäftsliegenschaften
Immobilien, die einem dauerhaften gewerblichen Zweck dienen (sogenannte Betriebsstätten), sind für alle frei. Eine Büro- oder Werkstattfläche für den eigenen Betrieb fällt also in der Regel nicht unter die Beschränkung. Ob eine konkrete Liegenschaft wirklich als Betriebsstätte gilt, ist eine Frage der Einzelprüfung.
Die Übersicht auf einen Blick
Die vier Gruppen lassen sich in einem Raster vergleichen. Es zeigt nur die allgemeine Regel, keine Entscheidung für einen Einzelfall.
Mein Weg: vom Plan zur Wohnsitznahme
Ich habe die Schritte so sortiert, wie sie bei mir wahrscheinlich ablaufen würden. Die Reihenfolge ist wichtiger als jedes Detail.
- Zuerst die Aufenthaltsfrage klären. Ohne Arbeits- oder Aufenthaltsbewilligung gibt es keinen Wohnsitz. Welches Regime gilt, hängt davon ab, ob man aus der EU/EFTA oder aus einem Drittstaat kommt. Beides ist im Prinzip getrennt geregelt. Wer wissen will, wo er steht, kann den Bewilligungs-Check nutzen.
- Dann den Wohnsitz begründen. Nach der Ankunft meldet man sich bei der Gemeinde an. Die übliche Frist liegt bei 14 Tagen, kann aber je nach Gemeinde und Kanton abweichen. Mitzubringen sind Ausweis, Aufenthaltstitel beziehungsweise Arbeitsbewilligung und ein Nachweis der Krankenversicherung.
- Die Krankenversicherung nicht vergessen. Wer in der Schweiz wohnt, muss innerhalb von drei Monaten nach der Wohnsitznahme eine Grundversicherung abschließen. Wird die Frist eingehalten, gilt die Deckung rückwirkend ab dem Tag der Wohnsitznahme.
- Erst danach über den Kauf nachdenken. Mit dem Wohnsitz in der Schweiz verändert sich meine Ausgangslage unter der Lex Koller deutlich.
- Zwischenzeit überbrücken. Bis dahin wohne ich zur Miete. Wie das geht, beschreibe ich unter Meine Wohnungssuche in der Schweiz.
Wer den ganzen Ablauf im Überblick sehen möchte, findet ihn im Zeitplan meines Umzugs.
Typische Fehler und Missverständnisse
Beim Lesen und Zuhören sind mir ein paar Denkfehler aufgefallen, die sich offenbar hartnäckig halten.
- „Ich habe einen Schweizer Arbeitsvertrag, also darf ich kaufen.“ Der Vertrag allein reicht nicht. Entscheidend ist der Wohnsitz in der Schweiz und der Status.
- „Als EU-Bürger bin ich immer frei.“ Die Freiheit gilt für EU-/EFTA-Angehörige mit Wohnsitz in der Schweiz. Wer im Ausland wohnt, ist grundsätzlich bewilligungspflichtig.
- „Drittstaaten sind komplett ausgeschlossen.“ Falsch: Die eigene Hauptwohnung ist für Drittstaatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz ohne Bewilligung möglich.
- „Ein Geschäftshaus ist wie ein Wohnhaus.“ Für Betriebsstätten gelten andere Regeln als für Wohnimmobilien.
- „Die Regel ist überall gleich.“ Der Vollzug liegt bei den Kantonen. Wie Anträge behandelt werden und welche Formulare gelten, kann sich unterscheiden.
Checkliste vor dem ersten Gedanken an einen Kauf
- Meine Staatsangehörigkeit und mein künftiger Aufenthaltsstatus sind geklärt
- Ich weiß, ob ich zu den EU-/EFTA-Angehörigen oder zu den Drittstaaten zähle
- Die Aufenthalts- oder Arbeitsbewilligung liegt vor oder ist beantragt
- Mein Wohnsitz in der Schweiz ist begründet und bei der Gemeinde gemeldet
- Die Grundversicherung ist abgeschlossen
- Ich kenne die Art der Immobilie, die ich erwerben möchte (Hauptwohnung oder etwas anderes)
- Ich habe die zuständige kantonale Stelle gefunden
- Offene Fragen habe ich notiert und an einen Spezialisten gerichtet
Wenn Sie nicht sicher sind, wie die Regel auf Ihr Vorhaben passt: Das ist der Punkt, an dem sich eine Fachperson lohnt. Ihre Rückfrage geht über die Anfrage unten auf der Seite, und ein Spezialist schaut sich Ihren Fall an. Mehr über den Ablauf steht unter So begleitet Sie My Relocation.
Kaufen oder zunächst mieten?
Ich habe mich gefragt, ob der Kauf überhaupt das Richtige ist, bevor ich die Schweiz kenne. Für viele Zuzügler ist der naheliegende Weg zuerst eine Mietwohnung: Man lernt Gemeinde, Schule, Arbeitsweg und Nachbarschaft kennen, bevor man sich bindet. Wie ein Kauf grundsätzlich aussieht, behandelt die Seite Haus oder Wohnung kaufen als Zugezogene. Wer Unterstützung bei der Suche möchte, findet das Angebot unter Wohnungssuche mit Begleitung.
Ich halte es so: Zuerst ankommen, den Status festigen, dann entscheiden. Das ist keine Vorschrift, nur meine Reihenfolge.
Was ich bei der kantonalen Stelle fragen würde
Wenn ich tatsächlich eine Bewilligung brauchte, würde ich mir diese Fragen notieren:
- Welche Unterlagen verlangt der Kanton für den Antrag?
- Wie lange dauert die Bearbeitung typischerweise?
- Gilt meine geplante Immobilie als Hauptwohnung oder als etwas anderes?
- Gibt es kantonale Besonderheiten, die ich kennen sollte?
- Wer ist für meine Gemeinde zuständig?
Die Antworten gibt die Behörde. Für die Zürcher Regeln hat der Kanton Zürich eine eigene Informationsseite, die Aufsicht auf Bundesebene liegt beim Bundesamt für Justiz.
Häufige Fragen
Was bedeutet Lex Koller in einem Satz?
Die Lex Koller regelt, wann Personen im Ausland in der Schweiz Immobilien erwerben dürfen. Grundsätzlich brauchen sie dafür eine Bewilligung des Kantons, es sei denn, eine Ausnahme greift.
Warum heißt das Gesetz Lex Koller?
Der Name stammt von der gesetzlichen Bezeichnung als „Lex“ nach einer Person, die mit dem Gesetzgebungsprozess verbunden ist. Offiziell lautet der Titel Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, auf Französisch LFAIE).
Gilt die Lex Koller auch für Deutsche und Österreicher?
Ja, wenn die Person im Ausland wohnt. Wer als EU-/EFTA-Angehörige oder Angehöriger seinen Wohnsitz in der Schweiz hat, kann Immobilien ohne die Beschränkung erwerben.
Brauche ich eine Bewilligung, wenn ich noch in Deutschland wohne?
Grundsätzlich ja, weil Sie dann zu den Personen im Ausland zählen. Die Bewilligung erteilt der Kanton, in dem die Immobilie liegt.
Wer erteilt die Bewilligung?
Zuständig ist die kantonale Behörde. Die Aufsicht auf Bundesebene führt das Bundesamt für Justiz. Welche Stelle in Ihrem Kanton den Antrag annimmt, sagt die kantonale Verwaltung.
Was ändert sich mit dem Wohnsitz in der Schweiz?
Für EU-/EFTA-Angehörige entfällt die Beschränkung beim Immobilienerwerb. Für Drittstaatsangehörige ist die eigene Hauptwohnung ohne Bewilligung möglich. Voraussetzung ist jeweils der tatsächliche Wohnsitz in der Schweiz.
Was ist der Ausweis C und warum ist er wichtig?
Der Ausweis C ist die Niederlassungsbewilligung. Wer ihn besitzt, wird beim Immobilienkauf wie ein Schweizer behandelt, unabhängig davon, ob er aus der EU/EFTA oder aus einem Drittstaat stammt.
Dürfen Drittstaatsangehörige überhaupt kaufen?
Ja, die eigene Hauptwohnung dürfen sie ohne Bewilligung erwerben, wenn sie in der Schweiz wohnen. Für andere Immobilien kann eine Bewilligung nötig sein.
Gilt die Lex Koller für Büros und Gewerbeflächen?
Für Immobilien, die einem dauerhaften gewerblichen Zweck dienen, gilt die Beschränkung nicht. Sie sind für alle frei. Ob Ihr Objekt dazugehört, ist eine Einzelfrage.
Reicht ein Arbeitsvertrag in der Schweiz für den Kauf?
Nein. Maßgeblich ist, ob Sie Ihren Wohnsitz in der Schweiz haben und welchen Status Sie besitzen. Ein Vertrag allein ändert nichts an der Einordnung als Person im Ausland.
Wie melde ich mich in der Schweiz an?
Sie melden sich bei der Gemeinde an, in der Regel innerhalb von 14 Tagen nach der Ankunft. Die Frist kann je nach Gemeinde und Kanton abweichen. Mitbringen sollten Sie Ausweis, Aufenthaltstitel oder Arbeitsbewilligung und einen Nachweis der Krankenversicherung.
Muss ich eine Krankenversicherung abschließen, bevor ich kaufe?
Die Grundversicherung ist Pflicht für alle, die in der Schweiz wohnen, spätestens drei Monate nach der Wohnsitznahme. Mit dem Kauf hat das nicht direkt zu tun, gehört aber zum Ankommen dazu.
Was passiert, wenn ich die Frist für die Versicherung verpasse?
Dann beginnt die Deckung erst mit der Anmeldung, und bei nicht entschuldbarer Verspätung kann ein Prämienzuschlag fällig werden. Die kantonale Behörde kann außerdem einen Versicherer zuweisen.
Gibt es zwei Regime für den Aufenthalt?
Ja: eines für EU-/EFTA-Angehörige auf Grundlage des Freizügigkeitsabkommens und eines für Staatsangehörige von Drittstaaten. Die Details der Zulassung erklärt das Staatssekretariat für Migration.
Kann ich vor dem Umzug schon ein Haus erwerben?
Grundsätzlich ist dafür eine Bewilligung nötig, solange Sie im Ausland wohnen. Ob und wie sie erteilt wird, entscheidet der Kanton. Eine Zusage gibt dieser Text nicht.
Ist der Ablauf in jedem Kanton gleich?
Die Grundregel kommt vom Bund, den Vollzug übernehmen die Kantone. Formulare, Zuständigkeiten und Abläufe können sich daher unterscheiden. Fragen Sie bei der zuständigen kantonalen Stelle nach.
Was gilt als Hauptwohnung?
Gemeint ist die Wohnung, in der Sie tatsächlich Ihren Lebensmittelpunkt haben. Ob ein bestimmtes Objekt darunter fällt, prüft die Behörde im Einzelfall.
Soll ich zuerst mieten oder gleich kaufen?
Das ist eine persönliche Entscheidung. Viele beginnen mit einer Mietwohnung, um Region und Alltag kennenzulernen. Einen Rat für Ihren Fall kann dieser Text nicht geben; ein Spezialist kann ihn prüfen.
Wo finde ich weitere Informationen zum Hauskauf?
Allgemeine Hinweise stehen auf der Seite zum Kauf als Zugezogene. Zur Regel selbst informiert der Kanton Zürich auf seiner Seite zum Grundstückerwerb durch Personen im Ausland.
Wie stelle ich eine Frage zu meinem konkreten Fall?
Über die Anfrage unten auf der Seite können Sie Ihr Anliegen schildern. Ein Spezialist schaut sich dann an, was für Ihr Vorhaben gilt. Alternativ finden Sie die Anfrage auch direkt unter Ihre Anfrage.
Gibt es eine Garantie, dass ein Antrag bewilligt wird?
Nein. Über die Bewilligung entscheidet die zuständige Behörde. Weder dieser Text noch eine Vermittlung kann das Ergebnis vorwegnehmen.