Wer einen Mietvertrag in der Schweiz sucht, merkt schnell: Der Vertrag ist nur der letzte Schritt einer langen Kette. Vorher kommen Dossier, Besichtigung und Zusage, nachher Übergabe, Anmeldung und Alltag. In diesem Beitrag gehe ich meinen ersten Schweizer Mietvertrag Schritt für Schritt durch, so wie ich ihn mir als Zuzügler aus Deutschland oder Österreich vorstelle.
Ich bin kein Anwalt, und diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung. Sie erklärt die allgemeinen Regeln und zeigt, wo es auf den Einzelfall ankommt. Wer seinen Vertrag prüfen lassen möchte, findet unten die Anfrage.
Der Weg zum Vertrag in einem Bild
Bevor es ins Detail geht, hier die Reihenfolge, die ich mir als Orientierung gemerkt habe. Welche Unterlagen genau verlangt werden, ist von Verwaltung zu Verwaltung verschieden und sollte vor der Bewerbung geklärt werden.
Was in der Schweiz anders ist als in Deutschland oder Österreich
Der erste Unterschied: Die Wohnung wird in der Schweiz oft zum Vertragsbeginn leer und frisch gereinigt übergeben, und viele Wohnungen haben keine Einbauküche mit Herd oder keine Lampen. Der zweite: Mietverträge laufen häufig unbefristet, aber mit festen Kündigungsterminen. Das sind bestimmte Tage im Jahr, auf die hin gekündigt werden kann. Wer den Termin verpasst, zahlt unter Umständen eine Periode länger.
Ein weiteres Wort, das ich zuerst nicht kannte: die Verwaltung (auch Regie oder Liegenschaftsverwaltung genannt). Sie vertritt die Eigentümerin oder den Eigentümer, schickt das Dossier-Formular und setzt den Vertrag auf. Mit ihr habe ich im Alltag meistens zu tun, nicht mit der Eigentümerseite selbst.
Die Unterlagen: was ich schon aus dem Ausland vorbereite
Mein Dossier beginnt, bevor ich in der Schweiz wohne. Üblich sind:
- ein Auszug aus dem Betreibungsregister (Nachweis, dass keine offenen Forderungen eingetragen sind), mehr dazu auf der Seite zum Betreibungsauszug
- eine Kopie des Passes oder Personalausweises
- Nachweis der Aufenthaltsbewilligung oder, solange sie fehlt, ein Arbeitsvertrag oder eine Zusage
- ein Einkommensnachweis, etwa Lohnabrechnung oder Arbeitsvertrag
Ob einzelne Papiere übersetzt oder beglaubigt sein müssen, entscheidet die Verwaltung. Ich frage vorher nach. Wie ein überzeugendes Dossier aufgebaut ist, steht in Mein Bewerbungsdossier. Wer die Wohnungssuche noch vor sich hat, liest zuerst Meine Wohnungssuche in der Schweiz.
Zwei Regimes, ein Vertrag
Die Schweiz kennt zwei Regimes für den Aufenthalt: eines für Staatsangehörige der EU und der EFTA und eines für Angehörige von Drittstaaten. Für Deutsche und Österreicher gilt in der Regel das erste. Das Staatssekretariat für Migration (SEM) beschreibt beide Wege. Für den Mietvertrag heißt das: Eine Vermieterin kann bei einem Drittstaatsangehörigen strenger nach dem Status fragen. Der Vertrag selbst ist aber derselbe, und Eigentümerseite wie Mietende sind nach dem gleichen Mietrecht geschützt.
Der Vertrag selbst: Punkt für Punkt lesen
Ich lese einen Mietvertrag nie im Stehen bei der Schlüsselübergabe. Vorher bitte ich um den Entwurf. Dann gehe ich diese Liste durch:
- Mietzins: der Betrag für die reine Wohnung, ohne Nebenkosten
- Nebenkosten: Heizung, Warmwasser, Hauswart, Treppenhausreinigung, Allgemeinstrom; ob pauschal oder nach Abrechnung
- Mietbeginn und Dauer: unbefristet oder befristet
- Kündigungsfrist und Kündigungstermin
- Kaution: Höhe, Form, Zeitpunkt der Einzahlung
- Hausordnung: Waschplan, Ruhezeiten, Haustiere
- Mängelliste: bereits bekannte Schäden
Die Details zur Sicherheitsleistung stehen bei der Mietkaution. Wichtig finde ich: Das Geld gehört weiterhin den Mietenden und liegt auf einem eigenen gesperrten Konto, nicht in der Kasse der Verwaltung.
Nebenkosten: Pauschale oder Abrechnung?
In der Schweiz sind Nebenkosten im Vertrag eigens ausgewiesen. Es gibt zwei Modelle. Bei der Pauschale zahlt man einen festen Betrag, ohne dass später abgerechnet wird. Bei der Akontozahlung (Vorauszahlung) wird jährlich abgerechnet: Guthaben wird zurückgezahlt, Fehlbeträge werden nachgefordert.
Beim Lesen achte ich darauf, welche Posten aufgeführt sind. Der Vertrag soll die einzelnen Nebenkosten benennen. Was dort nicht steht, darf in der Regel nicht zusätzlich verlangt werden. Eine Übersicht darüber, wie sich das Gesamtbudget zusammensetzt, bietet Lebenshaltungskosten in der Schweiz.
Kündigung: Frist, Termin und Form
Zwei Begriffe gehören zusammen. Die Kündigungsfrist ist der Zeitraum, der zwischen Kündigung und Vertragsende liegen muss. Der Kündigungstermin ist der Tag, auf den die Kündigung wirkt. Beides steht im Vertrag, und beides ist von Region zu Region verschieden, weil es örtliche Gepflogenheiten gibt. Konkrete Zahlen nenne ich hier bewusst nicht: Sie hängen vom Vertrag und vom Kanton ab.
Praktisch zählt dreierlei:
- Die Kündigung geht schriftlich ein, meist per Einschreiben, und muss rechtzeitig bei der Gegenseite ankommen, nicht nur abgeschickt sein.
- Bei Ehepaaren und eingetragenen Partnerschaften gelten für die Familienwohnung besondere Schutzregeln; beide Seiten sind einzubeziehen.
- Wer vorzeitig auszieht, kann unter Umständen einen zumutbaren Ersatzmieter vorschlagen. Die Regeln dazu stehen im Vertrag und im Mietrecht.
Das Mietrecht ist im Obligationenrecht (OR) geregelt. Welche Fristen im konkreten Fall gelten, erklärt eine Fachperson, und genau dazu ist die Anfrage da.
Anmeldung und Versicherung: was nach der Unterschrift ansteht
Sobald der Vertrag gilt, beginnt das Ankommen. Die Anmeldung bei der Wohngemeinde erfolgt nach den Angaben des Portals der Behörden innerhalb von 14 Tagen nach der Ankunft; je nach Gemeinde und Kanton kann das abweichen. Mitzubringen sind Ausweis, Bewilligung und der Nachweis der Krankenversicherung (Quelle: ch.ch). Den Mietvertrag nimmt man ebenfalls mit, denn er belegt die Adresse.
Die Grundversicherung ist innerhalb von drei Monaten nach der Wohnsitznahme abzuschließen. Wird die Frist eingehalten, gilt die Deckung rückwirkend ab dem Tag der Wohnsitznahme (Quelle: Bundesamt für Gesundheit, BAG). Das ist ein Grund, die Versicherung nicht auf die lange Bank zu schieben.
Ob zusätzlich eine Hausrat- und Haftpflichtversicherung nötig ist, wird im Mietvertrag oft verlangt. Eine Fachperson kann erklären, was in meiner Situation üblich ist.
Übergabe und Auszug
Bei der Übergabe wird ein Protokoll geführt. Jeder Kratzer im Parkett, jede defekte Dichtung gehört hinein, am besten mit Fotos. Dieses Dokument ist später meine Absicherung, wenn es um die Kaution geht. Alles Weitere steht in Wohnungsübergabe und Abnahmeprotokoll.
Beim Auszug wiederholt sich das Spiel. Die Wohnung wird meist besenrein und gründlich gereinigt zurückgegeben, oft mit einer Abnahme durch die Verwaltung. Wer sich unsicher ist, was zum normalen Verschleiß zählt, fragt vorher nach.
Meine Checkliste vor der Unterschrift
- Vertragsentwurf vorab erhalten und in Ruhe gelesen
- Mietzins und Nebenkosten getrennt ausgewiesen
- Nebenkostenmodell (Pauschale oder Abrechnung) verstanden
- Kündigungsfrist und Kündigungstermin notiert
- Kaution: Form und Zahlungsweg geklärt
- Hausordnung gelesen, besonders Waschküche und Haustiere
- Übergabetermin und Protokoll vereinbart
- Anmeldung bei der Gemeinde vorbereitet
- Krankenversicherung rechtzeitig abgeschlossen
Wer mehr Zeit für Fragen braucht, kann auch den Umzug insgesamt in Ruhe planen: Mein Umzug in die Schweiz und die Übersicht zu den Umzugskosten helfen dabei. Für einen unverbindlichen Blick auf meinen Vertrag nutze ich die Anfrage am Ende der Seite.
Häufige Fragen
Wie läuft ein Mietvertrag in der Schweiz grundsätzlich ab?
Meist reicht man ein Dossier ein, besichtigt die Wohnung, erhält eine Zusage und unterschreibt den Vertrag. Danach folgen Kaution, Übergabe und Anmeldung bei der Gemeinde.
Wer schließt den Vertrag mit mir ab?
Häufig eine Verwaltung, die für die Eigentümerseite handelt. Bei privaten Vermietenden kann es auch die Eigentümerin oder der Eigentümer selbst sein.
Kann ich aus dem Ausland einen Mietvertrag abschließen?
Das ist möglich, hängt aber von der Verwaltung ab. Manche verlangen vorab Nachweise, andere bestehen auf einer Besichtigung vor Ort. Es lohnt sich, früh nachzufragen.
Welche Unterlagen brauche ich für die Bewerbung?
Üblich sind Betreibungsauszug, Ausweis, Nachweis der Bewilligung oder eine Zusage sowie ein Einkommensnachweis. Welche Papiere genau gefragt sind, bestimmt die Verwaltung, und die Liste ist vor Ort zu prüfen.
Was ist ein Betreibungsauszug?
Ein Auszug aus dem Register, der zeigt, ob gegen eine Person Betreibungen laufen. Wer aus dem Ausland kommt, hat unter Umständen noch keinen. Mehr dazu auf der Seite zum Betreibungsauszug.
Was bedeutet Kündigungstermin?
Der Tag, auf den ein Mietverhältnis enden kann. Er steht im Vertrag oder ergibt sich aus der örtlichen Gepflogenheit. Wer ihn verpasst, bleibt oft bis zum nächsten Termin gebunden.
Wie unterscheiden sich Frist und Termin?
Die Frist ist die Zeitspanne zwischen Kündigung und Ende, der Termin der Stichtag, auf den gekündigt wird. Beide müssen zusammenpassen, sonst wirkt die Kündigung erst später.
Muss die Kündigung schriftlich erfolgen?
Üblicherweise ja, und zwar so, dass sie nachweisbar zugestellt wird, etwa per Einschreiben. Die genaue Form regelt der Vertrag im Rahmen des Mietrechts.
Gilt bei Familienwohnungen etwas Besonderes?
Ja, für die Wohnung von Ehepaaren und eingetragenen Partnerschaften gibt es Schutzvorschriften. Eine Kündigung betrifft dann beide Seiten. Im Einzelfall klärt das eine Fachperson.
Was sind Nebenkosten?
Kosten für Heizung, Warmwasser, Hauswart, Treppenhausreinigung und ähnliche Posten, die zusätzlich zum Mietzins anfallen. Sie sollen im Vertrag einzeln benannt sein.
Was ist der Unterschied zwischen Pauschale und Akonto?
Bei der Pauschale ist der Betrag fest und wird nicht abgerechnet. Beim Akonto zahlt man monatlich im Voraus, einmal im Jahr folgt die Abrechnung mit Nachzahlung oder Guthaben.
Darf die Verwaltung beliebige Zusatzkosten verlangen?
In der Regel nur, was im Vertrag ausdrücklich steht. Posten, die dort nicht aufgeführt sind, lassen sich nicht ohne Weiteres nachträglich verrechnen.
Wie funktioniert die Kaution?
Sie wird meist auf einem gesperrten Konto auf den Namen der Mietenden hinterlegt oder durch eine Versicherungslösung ersetzt. Mehr in Die Mietkaution.
Wann bekomme ich die Kaution zurück?
Nach dem Auszug und der Abnahme, sofern keine Schäden oder offenen Beträge geltend gemacht werden. Das Protokoll von der Übergabe hilft bei Streitfällen.
Wann melde ich mich bei der Gemeinde an?
Nach den Angaben von ch.ch innerhalb von 14 Tagen nach der Ankunft; je nach Gemeinde und Kanton kann das abweichen. Mitzubringen sind Ausweis, Bewilligung und Versicherungsnachweis.
Wann muss die Krankenversicherung abgeschlossen sein?
Spätestens drei Monate nach der Wohnsitznahme. Bei fristgerechtem Abschluss gilt die Deckung rückwirkend ab dem Tag der Wohnsitznahme (BAG).
Gilt für Deutsche und Österreicher ein anderes Mietrecht?
Nein, das Mietrecht gilt für alle gleich. Unterschiede gibt es beim Aufenthaltsstatus: Es existieren zwei Regimes, eines für EU/EFTA, eines für Drittstaaten.
Brauche ich eine Bewilligung, bevor ich mieten kann?
Nicht immer. Manche Verwaltungen akzeptieren eine Zusage oder einen Arbeitsvertrag. Zur Bewilligung selbst siehe die Seite zur L-Bewilligung.
Darf ich untervermieten?
Nur mit Zustimmung der Eigentümerseite, in der Regel schriftlich. Was zulässig ist, regelt der Vertrag im Rahmen des Obligationenrechts.
Was passiert, wenn ich vorzeitig ausziehen möchte?
Möglich ist, einen zumutbaren Ersatzmieter vorzuschlagen. Ob und wie das im konkreten Vertrag funktioniert, ist vorher zu klären.
Muss ich bei der Übergabe etwas beachten?
Alle Mängel gehören ins Protokoll, am besten mit Fotos. Details stehen unter Wohnungsübergabe und Abnahmeprotokoll.
Wie gründlich muss ich beim Auszug reinigen?
Üblich ist eine gründliche Reinigung, die der Verwaltung bei der Abnahme genügt. Normale Abnutzung geht nicht zulasten der Mietenden.
Brauche ich eine Hausrat- und Haftpflichtversicherung?
Viele Verträge verlangen sie, manche nur die Haftpflicht. Was im eigenen Vertrag gefordert wird, steht in den Vertragsbedingungen.
Kann ich mein Auto mitbringen und parken?
Ein Parkplatz wird oft separat gemietet und hat einen eigenen Vertrag. Zum Fahrzeug selbst siehe Mein Auto in die Schweiz einführen.
Wer hilft mir, den Vertrag zu verstehen?
Eine Fachperson kann die Klauseln erklären und auf kritische Punkte hinweisen. Dafür gibt es die Anfrage am Ende dieser Seite; sie ist eine Mitteilung an uns, keine Beratung im Voraus.
Entscheidet die Seite, ob ich die Wohnung bekomme?
Nein. Über die Vergabe entscheidet allein die Vermieterseite. Eine Zusage lässt sich nicht erzwingen und ist nicht sicher.